Kentsel Dönüşümde İnşaat Sözleşmeleri: Sözleşme Modelleri, Kritik Maddeler ve Avukatın Rolü
1. Giriş
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çerçevesinde yürütülen kentsel dönüşüm uygulamaları, yalnızca teknik ve mimari bir süreç olmayıp aynı zamanda ciddi hukuki sonuçlar doğuran bir yeniden yapılandırma sürecidir. Riskli yapı tespiti, tahliye, yıkım ve yeniden inşa aşamalarının her biri, arsa maliklerinin mülkiyet hakkını ve ekonomik durumunu doğrudan etkiler.
Bu sürecin en kritik ayağı, arsa malikleri ile yüklenici (müteahhit) arasında kurulan inşaat sözleşmeleridir. Sözleşmenin türü, içeriği ve şekli; projenin sağlıklı ilerleyip ilerlemeyeceğini, tarafların ne ölçüde korunacağını ve ortaya çıkabilecek uyuşmazlıklarda kimin ne kadar risk üstlendiğini belirler. Bu nedenle kentsel dönüşümde inşaat sözleşmeleri, sıradan bir “müteahhit sözleşmesi” olarak görülmemeli; baştan sona bir hukuki risk yönetimi belgesi olarak ele alınmalıdır.
2. Kentsel Dönüşümde İnşaat Sözleşmesi Modelleri
Kentsel dönüşüm kapsamında yıkımı planlanan binaların yeniden inşasında, arsa malikleri ile müteahhit arasındaki ilişki farklı sözleşme türleri üzerinden kurulabilir. Bu seçim, çoğu zaman ilgili parselin imar durumu ve yeni projede ortaya çıkacak bağımsız bölüm sayısına göre belirlenir.
2.1. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi
İmar planının elverişli olduğu ve yeni yapılacak binada mevcut bağımsız bölümlerin en azından karşılanabildiği durumlarda genellikle kat karşılığı inşaat sözleşmesi tercih edilir. Bu modelde arsa sahipleri müteahhide herhangi bir bedel ödemez; müteahhit inşaatı üstlenir ve yaptığı iş karşılığında projeden belirli sayıda bağımsız bölüm alma hakkına sahip olur. Başka bir ifadeyle, arsa payı devri ile bağımsız bölüm paylaşımına dayalı bir “iş görme – bedel” dengesi kurulmuş olur. Bu nedenle arsa sahiplerinin ek bir finansman yükü üstlenmesi çoğu zaman gerekmez ve proje, taraflar arasındaki bu paylaşım modeli üzerinden ilerler.
2.2. Eser Sözleşmesi (Arsa Sahibinin Bedel Ödediği Model)
Bazı parsellerde mevcut imar durumu, yeni yapılacak binada ek kat çıkılmasına veya ilave bağımsız bölüm üretilmesine izin vermeyebilir. Böyle bir durumda müteahhidin inşaat karşılığında projeden bağımsız bölüm alarak kazanç sağlaması mümkün olmadığından, tipik çözüm arsa sahiplerinin doğrudan bedel ödemesidir. Bu modelde müteahhit belirli bir bedel karşılığında inşa işini üstlenir; arsa sahipleri ise sözleşmede kararlaştırılan tutarı belirlenen vadelerde öder. Hukuki açıdan bu ilişki, Türk Borçlar Kanunu’nun eser sözleşmesine ilişkin hükümleri çerçevesinde değerlendirilir. İnşaat maliyeti tamamen arsa sahipleri tarafından karşılandığı için, ödeme takviminin ve bedelin belirlenme yönteminin son derece açık ve denetlenebilir bir şekilde düzenlenmesi bu modelde çok daha büyük önem taşır.
2.3. Karma Sözleşme Modeli
Uygulamada sıkça karşılaşılan üçüncü model, imar planının sınırlı ölçüde de olsa ilave bağımsız bölüm yapılmasına izin verdiği projelerdir. Bu tür projelerde hem mevcut maliklere teslim edilecek bağımsız bölümler hem de müteahhidin gelir elde edebileceği ek daire veya dükkânlar bulunur. Müteahhit, bu fazladan üretilecek bağımsız bölümlerden pay alarak kazanç sağlarken aynı zamanda arsa sahiplerinden belirli bir bedel talep edebilir. Ancak bu talep, klasik eser sözleşmesindeki kadar yüksek olmaz; çünkü müteahhit, inşaat karşılığı alacağı bağımsız bölümlerden de gelir elde etmektedir. Bu nedenle karma model, hem kat karşılığı hem de eser sözleşmesinin unsurlarını bir arada barındıran daha esnek bir yapı sunar. Sonuç olarak kentsel dönüşüm uygulamalarında imar durumuna ve projenin fiziki koşullarına bağlı olarak üç temel sözleşme türü karşımıza çıkar: kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, eser sözleşmeleri ve her iki modelin özelliklerini taşıyan karma sözleşmeler.
3. Kentsel Dönüşüm Kapsamında İnşaat Sözleşmelerinde Dikkat Edilmesi Gereken Başlıca Hususlar
Kentsel dönüşüm projelerinde, arsa sahipleri ile yüklenici arasında imzalanacak sözleşme; teknik, ekonomik ve hukuki pek çok ayrıntıyı aynı anda içinde barındırır. Noterde imzalanmadan önce sözleşmenin her maddesinin dikkatle gözden geçirilmesi, yalnızca bugünkü değil, yıllar sonraki ihtilafların da önlenmesi açısından zorunludur.
Aşağıda, uygulamada en çok sorun doğuran ve mutlaka üzerinde durulması gereken başlıklar özetlenmiştir:
3.1. Müteahhit Seçimi
Müteahhit, kentsel dönüşüm projesinin başarısını doğrudan belirleyen en kritik aktördür. Bu nedenle yalnızca “en düşük teklifi veren” yükleniciyle çalışmak ciddi riskler barındırır. Yüklenicinin mali durumu ve ödeme kabiliyeti, daha önce tamamladığı projeler ve referansları, teknik kapasitesi ile ekip yapısı ve banka teminatı vermeye ne derece istekli olduğu mutlaka değerlendirilmelidir. Mali açıdan zayıf ya da teminat sağlamaktan kaçınan bir müteahhitle yapılan sözleşmelerde inşaatın yarım kalması, yüklenicinin iflası nedeniyle sürecin tamamen kilitlenmesi ve arsa sahiplerinin ciddi mağduriyetler yaşaması ihtimali oldukça yüksektir. Bu nedenle müteahhit seçimi, sözleşme aşamasının en stratejik adımlarından biri olarak titizlikle ele alınmalıdır.
3.2. Sözleşmenin Şekli
Kat karşılığı inşaat ve benzeri kentsel dönüşüm sözleşmeleri, arsa payı devri içerdiği için taşınmaz hukukuna ilişkin sözleşmeler kapsamında değerlendirilir ve bu nedenle noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılması ile yazılı şekil şartına uyulması geçerlilik için zorunludur. Bu şekil şartlarına uyulmaması hâlinde sözleşme baştan itibaren hükümsüz sayılır ve taraflar bu geçersiz sözleşmeye dayanarak hiçbir hak ileri süremez. Üstelik bu geçersizlik kamu düzenine ilişkin olduğundan, tarafların sonradan “fiilen uyguladık” yönündeki beyanlarıyla da ortadan kaldırılamaz. Bu nedenle sözleşmenin şekli, kentsel dönüşüm süreçlerinde arsa sahipleri açısından en temel hukuki güvence unsurlarından biridir.
3.3. Avan Proje
Sözleşme imzalanmadan önce projenin sadece teorik bir taslak değil, hukuken ve teknik açıdan uygulanabilir bir çalışma olması gerekir. Bu nedenle avan projenin belediyeye sunulması ve mümkünse belediyeden onay alınmış bir proje üzerinden sözleşmenin kurulması uygulamada önemle tavsiye edilir. Aksi hâlde, belediye tarafından onaylanamayan bir proje üzerine imza atılması durumunda sözleşmenin fiilen uygulanamaması, yüklenicinin taahhütlerini yerine getirememesi ve tarafların ciddi maddi kayıplarla karşılaşması mümkün hâle gelir. Bu da hem sürecin tamamını sekteye uğratır hem de gereksiz uyuşmazlıklara zemin hazırlar.
3.4. Ruhsat, Teslim ve İskân Süreleri
Sözleşmede yapı ruhsatının alınacağı tarih veya azami süre, inşaatın anahtar teslimiyle tamamlanacağı tarih ve iskân belgesinin hangi süre içinde alınacağı gibi kritik zaman çizelgeleri mutlaka açık biçimde belirtilmelidir. Bu süreler yalnızca hedef niteliğinde değil, taraflar açısından bağlayıcı taahhütlerdir. Bu nedenle sürelerin ihlali hâlinde uygulanacak yaptırımların da net şekilde düzenlenmesi gerekir. Gecikme durumunda ödenecek günlük ya da aylık cezai şartın tutarı ve belirli bir gecikmenin aşılması hâlinde arsa sahiplerine tanınacak fesih hakkının kapsamı açıkça yazıldığında, süreler sadece birer takvim bilgisi olmaktan çıkar ve yaptırımı olan hukuki yükümlülükler hâline gelir. Bu yaklaşım, projenin düzenli şekilde ilerlemesini sağlarken taraflar arasındaki belirsizlikleri de ortadan kaldırır.
3.5. İnşa Bedeli, Maliyet ve Ödeme Vadeleri
Arsa sahiplerinin müteahhide bedel ödemeyi taahhüt ettiği modellerde metrekare birim fiyatının, toplam bedelin ve ödeme planına ilişkin vadelerin son derece açık şekilde belirlenmesi gerekir. Eğer “yarısı bizden” benzeri devlet destekli kampanyalardan yararlanılacaksa, bu desteğin toplam maliyetten nasıl düşüleceği, hangi aşamada ve hangi yöntemle mahsup edileceği de sözleşmede ayrıntılı biçimde düzenlenmelidir. Ayrıca sözleşme bedelinin kur farkı, enflasyon veya maliyet artışı gibi gerekçelerle müteahhit tarafından tek taraflı olarak artırılamayacağı açıkça hükme bağlanmalıdır. Ödeme planının sabit tarihler yerine ruhsatın alınması, kaba inşaatın tamamlanması, ince işlere geçilmesi, teslim ve iskân gibi inşaatın belirli ilerleme aşamalarına bağlanması ise hem süreci daha sağlıklı kılar hem de taraflar arasında şeffaf ve denetlenebilir bir finansal yapı oluşturur.
3.6. Ayıp, Garanti ve Tekellüfe İlişkin Hükümler
İnşa edilen bağımsız bölümlerde sonradan ortaya çıkabilecek yapısal kusurlar, malzeme ayıpları ve eksik imalatlar karşısında müteahhidin sorumluluğunun nasıl işleyeceği sözleşmede mutlaka açık biçimde düzenlenmelidir. Garanti süresinin ne kadar olacağı, gizli ayıpların hangi usulle ve hangi süre içinde bildirileceği ile ayıpların giderilmemesi hâlinde arsa sahiplerine tanınan seçimlik hakların —örneğin bedel indirimi, ayıbın giderilmesi veya tazminat talebi— ayrıntılı şekilde belirtilmesi gerekir. Bu hükümler, hem müteahhidin işini özenle yapmasını sağlar hem de teslim sonrasında ortaya çıkabilecek sorunlarda arsa sahiplerinin hangi hukuki yollara başvurabileceğini net biçimde ortaya koyar.
3.7. Harç, Masraf ve Diğer Giderler
Kentsel dönüşüm sürecinde noter masrafları, tapu harçları ve döner sermaye giderleri, proje ve ruhsat bedelleri ile belediyeye ödenecek diğer bedeller gibi çeşitli mali yükümlülükler ortaya çıkar. Bu masrafların hangi tarafça, hangi oranda ve hangi aşamada karşılanacağı sözleşmede açıkça belirlenmediğinde, süreç ilerledikçe ciddi uyuşmazlıklar ortaya çıkabilir. Bu nedenle masraf paylaşımının kapsamı ve yöntemi sözleşmede ayrıntılı biçimde düzenlenmeli, tarafların mali sorumlulukları daha en başından kesinlik kazanmalıdır.
3.8. Teknik Şartname
Teknik şartname, inşa edilecek yapının hangi nitelikte ortaya çıkacağını belirleyen ve sözleşmenin en temel eklerinden biri olan bağlayıcı bir belgedir. Bu şartnamede kullanılacak malzemelerin türü ve kalitesi, taşıyıcı sistem özellikleri, yalıtım ve deprem güvenliğine ilişkin kriterler, ortak alan ve sosyal donatıların kapsamı, otopark ve peyzaj düzenlemeleri ile ince işlerin ve teslim standardının ayrıntıları açık biçimde yer almalıdır. Böylece bağımsız bölümlerin hangi özelliklerle teslim edileceği somut olarak belirlenir ve müteahhidin taahhütlerini hangi standartlara göre yerine getirmek zorunda olduğu netleşir.
3.9. Teminat, Tazminat ve Cezai Şartlar
Sözleşmenin yaptırım gücü büyük ölçüde teminat ve cezai şart hükümlerine dayanır. Uygulamada banka teminat mektupları, tamamlama sigortaları ve gecikme hâlinde uygulanacak cezai şartlar, arsa sahiplerini koruyan en önemli güvence araçlarıdır. Bu nedenle müteahhidin projeyi zamanında tamamlamaması veya sözleşmeye aykırı davranması hâlinde uygulanacak tazminat ve cezai şartların tutarı, ödeme zamanı ve koşulları hiçbir yoruma yer bırakmayacak açıklıkta düzenlenmelidir. Aynı şekilde, arsa sahiplerinin taşınmazı süresinde tahliye etmemesi veya inşaatın ilerleyişini kasıtlı biçimde engellemesi gibi durumlarda doğacak sorumlulukların da dengeli ve açık şekilde belirlenmesi gerekir. Bu yaklaşım, taraflar arasındaki yükümlülük dengesini korur ve sürecin şeffaf bir biçimde yürütülmesine katkı sağlar.
3.10. Fesih Hükümleri
Fesih hükümleri, bir sözleşmenin hangi durumlarda ve hangi şartlarla sona erdirileceğini düzenleyen en kritik bölümlerden biridir. Bu hükümlerin sözleşmede açık ve tereddüde yer vermeyecek şekilde belirtilmesi gerekir. Sözleşmede özellikle hangi davranışların haklı fesih sebebi oluşturacağı, fesih hâlinde taraflara yapılacak ödemelerin nasıl hesaplanacağı, teminatların iadesi veya irat kaydı koşullarının neler olduğu ve o ana kadar yapılmış işlerin hangi esaslara göre tasfiye edileceği net biçimde düzenlenmelidir. Bu açıklık, tarafların sözleşmenin artık yürütülemediği bir durumda nasıl hareket edeceklerini en baştan bilmelerini sağlayarak olası uyuşmazlıkları büyük ölçüde önler.
4. Kentsel Dönüşüm Sürecinde Avukatın Önemi
Kentsel dönüşüm projelerinde müteahhitler, benzer sözleşmelere defalarca taraf oldukları için sürecin teknik ayrıntılarına, sözleşmelerde sık karşılaşılan risklere ve uygulamada ortaya çıkabilecek boşluklara hâkim profesyoneller olarak hareket eder. Buna karşılık arsa maliklerinin önemli bir kısmı bu tür yüksek bedelli ve karmaşık sözleşmelerle ilk kez karşılaştığından, hukuki ve mali sonuçları tam olarak değerlendirmeden imza atma tehlikesiyle yüz yüze kalır. Bu dengesizliği ortadan kaldırmanın en etkili yolu, sürece daha en başından itibaren bir avukatla dahil olmaktır. Kentsel dönüşüm ve gayrimenkul hukuku alanında uzman bir avukat, sözleşme taslağını malik lehine olacak şekilde inceler, teknik şartnamede, sürelerde, bedel ve teminat hükümlerinde yer alabilecek riskleri tespit eder; müzakerelerde arsa sahiplerinin ortak menfaatlerini korur ve imzadan önce sürecin hukuki ve mali sonuçları konusunda kapsamlı bilgilendirme yapar. Ayrıca olası uyuşmazlıkların önüne geçmek için gerekli tedbirleri önceden belirler ve hak arama yollarını planlayarak sürecin güvenli, öngörülebilir ve maliklerin menfaatini koruyacak şekilde ilerlemesini sağlar.